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房地產激進擴張時代真的終結了!

來源:證券日報 2021-12-30 09:23中投網 A-A+

  房地產激進擴張時代真的終結了! 這個時點是2021年。

  在“房住不炒”的調控定力下,蒙眼狂奔的舊時光已消逝,行業正在從杠桿驅動的“指數牛市”,變為管理紅利驅動的“結構市場”,“穩”是不變的主旋律。

  新債難借+回款不暢,兩難難自解。部分房企宣布債務規約之后,行業基本面陷入了信用危機的“至暗時刻”,仿若“一日入冬”,實則“冰凍三尺,非一日之寒”。

  年均萬億元增速的市場空間,是黃金時代房企規模競賽的動力,“配速”是火力全開,加速跑動能之一是高杠桿。在過去的很長時間以來,地產圈默認的游戲規則是,融資能力可以決定一家地產商在規模榜單上的座次。

  但依賴借債催生的“虛胖”不能練就健康的肌肉,激進擴張時代滋生了一些問題。從老百姓角度看,年輕人買房還款壓力大、沒房人難以在城市立足、按揭比例越來越大是否會增加居民債務風險;對地產商而言,動輒90%以上的資產負債率,越來越快的周轉速度,一個項目停滯就可能引發生死大考,為防范系統性金融風險,行業亟待產業結構調整和產能出清。

  2021年,是“房企普遍加速縮表進程,行業轉入風險出清周期”的開端。上市房企半年報數據顯示,截至2021年6月底,百強上市房企有息負債規模合計4.2萬億元,同比增速轉正為負,達到-0.9%,終結了2018年至2020年杠桿激進擴張的時代。

  “三道紅線”也好,債務危機也罷,凜冬已至,調整“陣痛”無可避免,但中國城鎮化空間尚在,行業需慢下來。土地紅利、金融紅利接連褪去,城市分化、價格分化、產品分化、房企分化,行業競爭分化,于穩健中勻速跑將成為常態。

  在筆者看來,多輪政策的核心依舊是穩,穩房價、穩地價、穩投資,避免房地產開發企業出現群體風險,避免產業鏈出現需求大幅下降。

  值得思考的是,房企接下來的路該如何走?金融供給側改革改變的是行業規則和發展模式,暴利時代不再,以規模論英雄時代漸行漸遠。

  當下,地產商需清醒地意識到,房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態,規模與ROE(凈資產收益率)正相關的時代已經到來。利潤與規模,效益與責任,創新與產品品質,短期經營目標與長期目標,如何排序和平衡?在行業風險出清之際,能生存下來的房企也該考慮長期主義下的戰略選擇了,告別激進粗放模式之后,實現有質量的發展才是硬道理,如若不然,后房地產時代,頭部陣營中將不會有你。

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