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房地產行業:政策底凸顯勝率 博弈點加大賠率

來源:天風證券 2022-01-07 08:30中投網 A-A+

   年初以來申萬地產板塊漲幅 2.34%,位居行業第 6(數據截至 2022 年 1 月 5日)。 我們認為核心驅動因素在于行業政策底的確認決定了政策博弈的高勝率,并且在年初快速輪動的行情和避險情緒之下進一步凸顯板塊的性價比優勢。此外,政策調整預期的升溫也導致博弈節奏的前置。我們認為優質房企有望繼續受益于收并購和再融資定向寬松所帶來的 alpha 機會,同時行業格局優化、行業穩預期、宏觀穩增長的訴求下,政策博弈點的豐富有望于一季度末帶來階段性的 beta 行情。

  博弈點 1:信用問題催生的 alpha 有更多可能

  市場化出清的主要實現路徑在于行業公司間收并購,雖然收購方面臨三條紅線、真實負債率、資產性價比、行業基本面擔憂等壓力,再投資預期依然謹慎。但是再融資層面的定向寬松已經兌現,且 11 月以來行業景氣度邊際企穩,預計帶動投資信心邊際修復。此外,監管層鼓勵收并購的方向和態度依然堅決,后續再融資支持(不排除股權再融資)、負債率考核、地方國資參與度的提升都值得期待。

  博弈點 2:預期反轉之后的過度疊加效應有待緩解

  當前行業的流動性危機源于行業周期、信貸周期、政策周期的共同疊加,并且在一定程度上導致了微觀層面的流動性擠兌,我們認為金融機構和監管機構適度的預期調整是正常反應,也有利于行業結構性問題的根本解決。但是如果可能導致了部分地區,甚至大規模民營房企和監管機構對存量資金的無序爭奪,會加劇本就脆弱的地產金融體系。因此通過自上而下的協調改善流動性擠兌、避免地方層面的過度升級同樣有一定可能。

  博弈點 3:政策面的 beta 取決于宏觀和基本面的被動觸發

  按揭層面的寬松已經起到定向降息效果,并且成功引導短期銷售的企穩,支持合理住房需求的目標已經初見成效。但是進一步放松有賴于行業和宏觀層面的倒逼觸發:行業信用風險失控、基本面失速或者宏觀層面穩增長對地產的階段性訴求提升,今年一季度行業信用和基本面都將迎來大考。我們依然看好三穩預期和因城施策的溫和升級,甚至極端情況下更高力度的托底政策出臺。

  把握左側收并購和右側集中度提升

  未來行業 beta 取決于行業結構調整、產能出清節奏和政策托底力度; alpha在于收并購對重點房企資產負債表和利潤率的修復、逆周期加杠桿的精準度、圍繞住房場景價值的長期挖掘。 建議持續推薦: 1)優質龍頭:金地集團、保利發展、萬科 A、龍湖集團、 招商蛇口; 2)優質成長:金科股份、新城控股、中南建設、旭輝控股集團; 3)優質物管:碧桂園服務、 新城悅服務、綠城服務、招商積余、保利物業、旭輝永升。

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